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Mathieu Chantalat 28 août 2016 3 - Loyer

Indexation du loyer : définition et mode d’emploi

Nous allons voir qu’il est important de fixer correctement la date de révision pour s’éviter des calculs complexes ou des pertes de loyers si l’IRL redécolle comme ce fut le cas entre 2010 et 2012 avec des augmentations de 2% par trimestre.

Rappel du fonctionnement de l’indexation du loyer

Le principe est simple, chaque année à une date donnée, vous augmentez le loyer en proportion de l’évolution d’un indice, l’IRL. L’évolution à prendre en compte est celle entre l’indice ayant servi de référence lors de la signature du bail (souvent le dernier indice connu), et le dernier indice connu à la date de révision.

Un exemple, vous signez à un loyer de 1000 euros avec un indice 100, un an plus tard l’indice est de 102, vous pouvez augmenter le loyer de 20 euros. Pour obtenir la valeur de l’indice, rendez-vous directement sur le site de l’INSEE, les nouveaux indices sont publiés en général aux alentours du 15ième jour du premier mois suivant chaque trimestre plein (le 15 avril pour le 1er trimestre)

Définition de la date de révision

En pratique si vous ne définissez pas de date de révision, c’est à la date d’anniversaire du bail que vous pourrez faire la révision. Cette date a néanmoins deux inconvénients : (i) elle vous oblige à indexer au milieu du mois et à donc calculer un prorata peu lisible pour le locataire (ii) le nouvel indice du trimestre étant publié en milieu de mois vous risquez de rater la publication de la dernière valeur, et donc devoir attendre un an pour récupérer l’augmentation du trimestre en cours.

Via notre module de rédaction automatique du contrat de location, nous vous proposons de fixer la date de révision au 1er jour du mois suivant la date d’anniversaire. Vous pouvez donc appliquer de manière lisible l’augmentation sur un mois plein, et surtout vous gagner quelques jours précieux pour récupérer le dernier indice le cas échéant.

L’indexation ne s’applique qu’au loyer, et au forfait de charges le cas échéant, pas à la provision de charges,

la cour de Cassation a confirmé dans un récent arrêt que l’indexation s’applique à la hausse comme à la baisse, vous devez donc également baisser votre loyer si l’indice diminue sur une année complète.

Depuis la loi ALUR il n’est plus possible d’indexer rétroactivement le loyer. Deux conséquences importantes :

  • chaque année si vous tardez à indexer le loyer, par exemple 3 mois après le {{ date_index }}, vous ne pourrez plus appliquer la nouvelle valeur rétroactivement aux 3 échéances passées, le nouveau loyer ne s’appliquera qu’aux 9 échéances restantes.
  • si vous oubliez d’indexer le loyer une année, l’indexation est perdue, vous devrez calculer votre indexation au maximum sur une variation de 12 mois de l’IRL

Exemple : Vous faites rentrer le locataire le 1er février 2015 pour un loyer de 1000€ indice 125,29. Vous oubliez d’indexer le loyer un première fois le 1er février 2016 puis le 1er février 2017; vous ne vous rendez compte de votre erreur que le 1er avril 2017.

Vous ne pourrez alors appliquer le nouveau loyer indexé qu’à partir du 1er mai 2017 sans rétrocativité possible, et l’augmentation sera celle entre la valeur de l’IRL au 1er février 2017 et celle au 1er février 2016 (soit 1000* 125.5/ 125.28 = 1001,75). Vous avez donc perdu définitivement l’indexation entre 2015 et 2016.

Modèle de courrier pour application de l’indexation

Une fois le montant du loyer indexé calculé, il vous suffit de prévenir le locataire par courrier ou mail pour lui permettre d’ajuster ses paiements futurs. Voici un modèle à envoyer au locataire :

Modèle de courrier pour indexation

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