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Mathieu Chantalat 30 décembre 2016 9 - Bail commercial

Clause de non concurrence du bail commercial

Le bail commercial peut comprendre une clause de non-concurrence qui impose au bailleur, au preneur (locataire) ou aux deux, de ne pas participer directement ou indirectement à l’exploitation d’un commerce concurrent.

Voici la clause type que nous vous proposons dans notre module en ligne de rédaction du bail commercial :

Les Parties s’engagent à ne pas créer, exploiter ou donner à bail, directement ou indirectement, un fonds de commerce de même nature dans un rayon de XXXX km à vol d’oiseau des locaux pendant la durée du bail et de ses éventuels reconductions ou renouvellements.

En pratique pour le Preneur cette clause lui empêche d’ouvrir un fonds de commerce équivalent à proximité du local (c’est le lien direct), et même de prendre des parts dans une société exploitant un fonds sur une activité équivalente (c’est le lien indirect).

De la même manière le Bailleur ne peut louer directement, ou via une autre structure juridique dans laquelle il aurait des parts, un local à un commerçant exerçant une activité équivalente.

Cette clause de non-concurrence est également appelée clause d’exclusivité; elle est régulièrement utilisée par les bailleurs gestionnaires de centres commerciaux pour protéger leur zone de chalandise immédiate.

Ces clauses limitées dans le temps (la durée du bail éventuellement renouvelé), dans l’espace (il est important de fixer un rayon de non-concurrence, habituellement de quelques kilomètres en ordre de grandeur), sont jugées licites et proportionnelles par la jurisprudence. Il est donc important de les négocier avec attention lors de la signature du bail.

Il est par contre important de préciser qu’une clause de non-concurrence rédigée pour limiter les activités du preneur au sein du local commercial ne saurait lui imposer de renoncer à sa faculté de déspécialisation partielle : c’est ce qu’a rappelé la Cour de Cassation récemment :

[…] la clause de non-concurrence figurant au bail liant les parties, alors qu’une telle clause ne peut avoir pour effet d’interdire au preneur de solliciter la despécialisation partielle […]

Arrêt du 15/02/2012 de la Cour de Cassation disponible sur Doctrine

En résumé il est possible d’empêcher un boulanger d’ouvrir une autre boulangerie à proximité du local, mais il n’est pas possible d’empêcher un boulanger de vendre des sandwichs, et ce même si une clause de non-concurrence précise qu’il ne pourra exercer cette activité connexe dans l’ensemble immobilier afin de protéger l’équilibre et l’activité de ces voisins.

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