Mathieu Chantalat 21 juin 2017 Définitions du bail

Résiliation du contrat de location : congé et préavis

La durée du contrat de location est usuellement de trois ans en location vide, un an en location meublée (voir notre fiche pratique sur le sujet avec les différentes exceptions possibles).

Cette durée engage le propriétaire et non le locataire qui peut donner son congé à tout moment. Le propriétaire n’a donc cette possibilité qu’à chaque échéance du bail : tous les 3 ans en location vide, chaque année en location meublée.

Nous allons préciser dans cet article les modalités et les motifs permettant au locataire ou au propriétaire de résilier le bail.

Le texte régissant les congés est l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989

Toutes ces dispositions sont reprises dans la notice d’information que nous annexons automatiquement via notre module de rédaction du bail.

Congé du locataire

Comme indiqué le locataire peut donner son congé à tout moment, et donc même avant la fin du bail. Il est simplement contraint de respecter un préavis d’un mois en location meublée et de trois mois en location vide.

En location vide le préavis peut être réduit à un mois dans les cas suivants :

  • Le logement est dans une zone tendue (voir la liste)
  • Le locataire est au RSA
  • Le locataire doit partir pour raisons de santé
  • Le locataire a perdu son emploi
  • Le locataire a trouvé un emploi alors qu’il était au chômage
  • Le locataire a trouvé un premier emploi
  • Le locataire est muté professionnellement
  • Le locataire s’est vu attribuer un logement social

Le locataire doit transmettre son congé par courrier, par huissier ou en remise en main propre contre émargement.

Le congé doit mentionner le cas échéant le motif de congé réduit en location vide, sinon le congé par défaut de 3 mois s’appliquera.

Congé du bailleur

Le bailleur peut donner congé à son locataire à chaque échéance du bail, en respectant un préavis de 3 mois en location meublée, de 6 mois en location vide.

Contrairement au locataire qui peut donner congé sans raison, le bailleur doit motiver la résiliation du bail par au moins un des motifs suivants :

  • vente du logement
  • reprise du logement par lui-même ou un proche
  • non-respect des obligations du bail par le locataire (retard répété, trouble de voisinages) qui devront potentiellement être sanctionnés par un juge si le locataire conteste le congé.

Le congé doit être transmis en recommandé, par huissier ou en main propre contre émargement. Il doit reprendre sous peine de nullité le motif du congé.

Il est notamment important qu’un congé pour reprise précise les noms et adresses des personnes qui vont habiter le bien et qui doivent être :

  • le bailleur lui-même
  • son époux, son partenaire de pacs ou son concubin
  • son ascendant ou descendant, ou celui de son époux, partenaire de pacs ou concubin

Cas particulier du congé pour vente

Dans le cadre d’un congé pour vente, le locataire dispose d’une priorité sur l’achat du bien. Le congé doit donc préciser le périmètre de la vente (annexes éventuelles), le prix et son mode de règlement. Le locataire a alors deux mois pour accepter ou refuser l’offre de vente.

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