Mathieu Chantalat 11 juillet 2016 6 - Annexes

Modèle gratuit état des lieux loi ALUR 2017

Téléchargez gratuitement notre modèle d’état des lieux conforme loi ALUR 2017, utilisable pour les locations vides ou meublées, du studio à la maison de 5 pièces :

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Vous pouvez réaliser l’état des lieux d’entrée ou l’état des lieux de sortie sur ce document (possibilité d’annoter l’état des lieux d’entrée en lieu et place d’un état des lieux de sortie séparé).

La loi ALUR est rentrée en vigueur il y a plus d’un an, et le décret fixant le modèle type d’état des lieux est paru le 30 mars 2016. Nous vous mettons à disposition un modèle à jour du décret.

Après avoir téléchargé votre modèle, vous pouvez le remplir en présence du locataire. Voici les étapes importantes à respecter :

Informations générales

Comme sur un bail de location, il est primordial de renseigner l’adresse du bien en location, les noms et adresses des différentes parties (s’il s’agit d’un état des lieux de sortie précisez notamment la nouvelle adresse de correspondance de vos anciens locataires), de rappeler le nombre de pièces et la surface.
Vous pouvez en profiter pour noter le nom de l’ancien locataire et le numéro de la ligne téléphonique qui servira au nouveau locataire pour ses ouvertures de ligne internet/téléphone/énergie comme nous allons le voir.

Installations et équipements

Concernant les installations, notez le numéro de compteur électrique et les relevés heures creuses et heures pleines. Idem pour le gaz naturel et les compteurs d’eau froide et d’eau chaude si le logement en est pourvu. Il est important de bien faire les relevés pour ne pas créer de contestations sur les consommations initiales qui auraient pu être à la charge du précédent occupant.

Concernant les installations vous pouvez préciser le caractère individuel ou collectif de chaque équipement.

Dernier point important, vous devez lister avec précision le nombre de clefs et leur destination. N’hésitez pas à prendre une photo du trousseau. Il est en effet primordial de récupérer le nombre exact de clef à l’état des lieux de sortie pour s’assurer qu’une clef ne se ballade pas dans la nature. Le cas échéant vous pourriez demander au locataire de refaire une serrure complète. Profitez-en pour lui remettre la carte de sécurité de la clef s’il souhaite éventuellement refaire des jeux de clefs.

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Etat des lieux pièce par pièce

L’objectif principal de l’état des lieux est de définir l’état de chaque pièce, en la décomposant par grande section : plafond, mur, sol, plinthes, fenêtres… Notre état des lieux type détaille les principaux éléments de de chaque pièce, avec éventuellement leurs spécificités quand il s’agit d’une salle de bains ou d’une cuisine.
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Vous devez noter pour chaque ligne l’état selon la grille ci-dessous :

  • Très bon état : l’équivalent de neuf ou de comme neuf.
  • Bon état : l’équivalent de neuf mais avec des défauts; par exemple un mur parfaitement blanc, avec quelques marques
  • Etat moyen : l’équivalent d’état d’usage, vous voyez du premier coup d’oeil que l’équipement a vécu; c’est le cas par exemple pour un parquet griffé à de nombreux endroits, de murs dont la peinture est passée ou d’une fenêtre qui ferme avec difficulté
  • Mauvais état : un mur cloqué, une porte qui ferme mal, un parquet dont il manque des lattes; si vous choisissez cet état vous ne pourrez concrètement rien reprocher au locataire lors de l’état des lieux de sortie

Nous vous recommandons par ailleurs d’indiquer des commentaires en regard de l’état sur chaque ligne : traces en bas du mur près de la porte, latte fendue près de la cheminée, autant de précisions qui vous permettront de définir d’éventuelles dégradations supplémentaires occasionnées par le locataire sur un équipement en bon état ou en état moyen.

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Il est parfois compliqué de définir en un seul mot l’état d’un mur ou d’un plafond. N’hésitez donc pas à prendre des photos et à les envoyer par mail au locataire à l’issue de l’état des lieux.

Copie et signature de l’état des lieux

En pratique nous vous recommandons de faire signer l’état des lieux à tous les locataires présents sur le bail. En effet en cas de départ d’un des colocataires en cours de bail – ou de séparation d’un couple en concubinage – il sera préférable d’avoir la signature du locataire restant sur l’état des lieux d’entrée, évitant ainsi les contestations en cas d’utilisation du dépôt de garantie. Pour rappel la solidarité d’un des colocataires s’éteint 6 mois après son départ, n’hésitez donc pas à faire un état des lieux de sortie intermédiaire lors du congé d’un des colocataires.

Concernant le nombre d’exemplaires, vous pouvez faire l’état des lieux sur un seul modèle, puis envoyer la copie scannée au locataire, ou encore mieux lui laisser prendre en photo l’état des lieux lors de la remise des clefs. En pratique nous vous recommandons de conserver l’original, en vous rappelant bien que vous devez fournir un deuxième original ou une copie du premier au locataire.

N’oubliez pas de faire parapher toutes les pages si l’état des lieux est sur plusieurs feuilles. Une feuille volante non paraphée n’ayant pas de valeur, le locataire pourrait contester la validité des éléments de la feuille concernée (les assurances loyers impayés indiquent d’ailleurs que les état des lieux ou les baux non paraphés entraînent une déchéance de garantie).

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L’état des lieux peut être réalisé amiablement par le propriétaire et le locataire ou par un tiers (un agent immobilier par exemple) mandaté par l’un des deux. Dans le cas où l’état des lieux est réalisé amiablement par un agent immobilier mandaté par le bailleur, les frais facturés au locataire à ce titre ne peuvent dépasser ceux facturés au bailleur, dans la limite de 3€/m² (limite applicable à toute la France). Le cas échéant vous devez le préciser en clause spécifique du bail pour éviter toute contestation du locataire (reportez-vous pour cela à notre formulaire de création de bail).

Si pour une raison ou une autre, l’une des partie ne fait pas confiance à l’autre ou au tiers mandaté, ou s’il l’un des parties ne se présente pas, il est possible de réaliser un état des lieux par un huissier de justice, mandaté par le locataire ou le bailleur. Dans ce cas l’huissier de justice notifie les deux parties avec un préavis de 7 jours. Les frais sont fixés par décret et sont à partager par moitié entre bailleur et locataire. Ils s’élèvent à 135€ environ pour un logement de moins de 50m², 160€ entre 50m² et 150m², 240€ pour plus de 150m², à quoi s’ajoutent des frais de déplacement et une taxe de l’ordre de 10€ chacun.

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Si vous passez par un huissier l’état des lieux ne sera pas contradictoire or la plupart des garanties loyers impayés demandent à ce que l’état des lieux soit fait contradictoirement entre le bailleur et le locataire.

Une fois l’état des lieux signé, le locataire peut se rendre compte de malfonctions ou de dégradations. Il dispose de 10 jours à compter de l’entrée dans les lieux pour demander au bailleur de compléter l’état des lieux. Si sa demande est refusée, il peut saisir la commission départementale de conciliation, ou assigner directement le bailleur devant le tribunal d’instance.

Par ailleurs lors du premier mois de chauffe, le locataire peut demander à modifier l’état des lieux concernant les éléments de chauffage.

L’article 1731 du Code civil stipule qu’en cas d’absence d’état des lieux, le locataire est censé avoir reçu le logement en bon état de réparations locatives. Cet article défavorise le locataire et la loi ALUR a rééquilibré ce point, en précisant bien que si le bailleur ne transmettait pas l’état des lieux au locataire ou s’il refusait de le réaliser, c’était à lui de prouver qu’il avait livré un logement en bon état.

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