Mathieu Chantalat 22 septembre 2017 5 - Clauses

Liste des clauses abusives du bail de location

La loi ALUR impose depuis août 2015 un modèle type de bail de location qui a l’immense avantage de limiter le nombre de clauses abusives qui se retrouvaient souvent dans les différents modèles utilisés par les gestionnaires immobiliers et parfois par les propriétaires.

Nous profitons de cette initiative pour faire le point sur les clauses abusives les plus courantes que nous retrouvons dans les contrats de location rédigés sur BailType (en pratique nous proposons au bailleur d’insérer des clauses libres s’il le souhaite).

Clauses interdites réputées non écrites

Il s’agit des clauses interdites expressément par la loi (article 4 de la loi de 89); elles sont réputées non écrites donc le locataire peut automatiquement les ignorer sans démarches nécessaires.

Ces clauses réputées non écrites s’appliquent aux baux signés après le 27 mars 2014.

Clause pénale impossibilité de facturer des pénalités

C’est la clause abusive que nous voyons le plus, elle vient souvent en complément de la clause résolutoire en cas d’impayés : il n’est pas possible de facturer des frais de pénalités en cas de non-respect des obligations contractuelles, et notamment en cas de retard de paiement ou d’impayés de loyer.

Résiliation du bail élargi les motifs sont limités

Sont réputées non écrites les clauses résolutoires qui prévoient la résiliation du bail pour tout autre motif que le non-paiement des loyers et des charges, l’absence d’assurance habitation, ou les troubles de jouissance constatés par décision de justice. Tout autre motif est donc infondé (par exemple l’absence d’entretien d’équipements ou la non réalisation de travaux).

Limitation de la durée du bail sauf exception justifiée la durée légale s’applique

Sauf exception dûment justifié (bail étudiant de 9 mois ou reprise des lieux légitime inscrite au bail), il n’est pas possible de déroger aux durées légales de 1 an en meublée et de 3 ans en vide, avec les reconductions tacites que la réglementation impose.

Limitation du nombre d’occupants le locataire héberge qui il veut

Est réputé non écrite toute clause qui limite la jouissance du logement et qui empêche au locataire d’héberger qui bon lui semble.

Imposition du prélèvements automatique le virement est à privilégier

Il est expréssement interdit d’imposer au locataire le prélèvement automatique (c’est un moyen de paiement mis en place surtout par les agences), nous recommandons par contre d’interdire le paiement par chèque source de retard et de problème logistique via une clause spécifique que nous proposons sur notre module de rédaction de bail.

Facturation de frais annexes seuls les honoraires d’agence réglementaires sont facturables

Les honoraires d’agences sont réglementés avec des plafonds fixés par zone. Il n’est donc pas possible de facturer au locataire d’autres frais au titre du bail, et notamment les frais d’état des lieux de sortie, les frais d’envois des quittances, les frais d’un contrat de louage de meubles ou un abonnement obligatoire pour une assurance ou un prestataire de services quelconque.

Pour une liste exhaustive des clauses réputées non écrites, reportez-vous à la liste complète de l’article 4 de la loi de 89.

Autres clauses abusives

Il s’agit des clauses réputées abusives par la commission des clauses abusives. Leur contestation n’est pas automatique comme les clauses réputées non écrites précédentes; il est donc nécessaire de saisir le tribunal d’instance pour faire annuler ces dispositions contraires à la réglementation.

Interdiction d’aménager les lieux le locataire peut choisir ses peintures

Le locataire étant chez lui, il est libre de réaliser des aménagements de son bien dans la mesure où il n’entraînent pas des dégradations irréversibles du logement. Si le locataire veut repeindre les murs en bleu clair vous ne pouvez pas lui imposer de les repeindre en blanc à son départ.

Interdiction de prendre un animal domestique sauf animaux dangereux

Il n’est pas possible d’interdire au locataire d’avoir un animal domestique dans le logement, sauf s’il s’agit d’un animal appartenant à la première catégorie (il faudra pour cela le spécifier clairement dans le bail via une clause spécifique).

Travaux du bailleur en cours de bail le locataire a droit à des réparations

La commission des clauses abusives rappelle que le bailleur ne peut déroger à son obligation d’indemnisation en cas de travaux en cours de bail dépassant 40 jours.

Pour avoir une liste complète des clauses abusives définies par la commission, vous pouvez consulter leur page dédiée.

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