Mathieu Chantalat 27 janvier 2016 4 - Charges

Forfait de charges en location vide ou meublée

La loi ALUR a modifié la manière dont le bailleur peut récupérer ses charges locatives, que ce soit en location vide ou meublée. Deux cas de figures s’ouvrent à vous : le forfait de charges ou la provision sur charges avec liquidation en fin d’année.

Forfait de charges en location meublée

En location meublée, vous allez le choix entre un forfait de charges et la provision sur charges avec liquidation en fin d’année. En d’autres termes soit vous estimez à peu près les charges et vous demandez au locataire une somme fixe qui ne sera pas ajustée en fonction des charges que vous aurez réellement à payer; soit vous demandez une provision du même montant, mais en fin d’année vous devrez consulter la part des charges récupérables dans votre récapitulatif envoyé par le syndic, et rembourser au locataire le trop-perçu ou lui redemander un complément.

En plus de la comptabilité à faire chaque année, la provision a un autre inconvénient pour le bailleur, la nécessité de transmettre au locataire le décompte par nature de charges, et de tenir à sa disposition, durant les 6 mois suivant cet envoi, les pièces justificatives.

En résumé nous vous recommandons très fortement de fixer un forfait de charges en location meublée. Attention néanmoins dans la fixation du forfait la loi précise bien « Ce montant ne doit pas être manifestement disproportionné au regard des charges dont le locataire ou, le cas échéant, le précédent locataire se serait acquitté »

En location vide, forfait de charges pour les colocations, charges réelles sinon

Vous avez donc compris que le forfait de charges est plus pratique, mais malheureusement vous n’allez pas pouvoir l’utiliser en location vide si vous ne louez qu’à un seul locataire ou à un couple lié par un mariage ou à un PACS. Dans ce cas seule la provision pour charges est possible (en réalité le paiement périodique sans provision est aussi possible dans le bail type obligatoire mais nous ne l’évoquons pas ici car cette solution n’est pas à privilégier étant donné les sources potentielles de conflit avec le locataire lors du règlement).

Si vous louez par contre à de vrais colocataires (non mariés, non pacsés), nous vous recommandons fortement, comme pour la location meublée, de convenir d’un forfait de charges adapté aux consommations historiques. Pour cela vous pouvez par exemple faire une moyenne sur les 3 dernières années de la part récupérable (et non de la totalité des charges payées, consultez cotre syndic pour obtenir la ventilation si elle n’est pas clairement indiquée) se trouvant sur le récapitulatif de charges, et en ajoutant 10% de marge de sécurité. Faites à ce titre attention aux dépenses de chauffage qui serait collectif; ce type de charges a une saisonnalité forte et il conviendra de modifier la moyenne à la baisse ou à la hausse en cas d’année exceptionnelle.

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