Mathieu Chantalat 13 septembre 2017 4 - Charges

Charges du bail de location : mode d’emploi

La loi ALUR a modifié la manière dont le bailleur peut récupérer ses charges locatives, que ce soit en location vide ou meublée. Deux cas de figures s’ouvrent à vous : le forfait de charges ou la provision sur charges avec liquidation en fin d’année.

Types de charges locatives : provision ou forfait ?

Charges en location meublée

En location meublée, vous allez le choix entre un forfait de charges et la provision sur charges avec liquidation en fin d’année.

Forfait de charges

Le forfait de charges est une somme fixe demandée chaque mois au locataire qui ne sera pas ajustée en fonction des charges que vous aurez réellement à payer.

Attention néanmoins dans la fixation du forfait la loi précise bien « Ce montant ne doit pas être manifestement disproportionné au regard des charges dont le locataire ou, le cas échéant, le précédent locataire se serait acquitté ».

Provision pour charges

Soit vous demandez une provision du même montant, c’est à dire une somme d’avance payée chaque mois qui sera régularisée en fin d’année en fonction des dépenses réelles.

Vous devrez consulter la part des charges récupérables dans votre récapitulatif envoyé par le syndic, et rembourser au locataire le trop-perçu ou lui redemander un complément.

En plus de la comptabilité à faire chaque année, la provision a un autre inconvénient pour le bailleur, la nécessité de transmettre au locataire le décompte par nature de charges, et de tenir à sa disposition, durant les 6 mois suivant cet envoi, les pièces justificatives.

Conseil Smartloc

En résumé nous vous recommandons très fortement de fixer un forfait de charges en location meublée, elle est plus simple à mettre en oeuvre et évite les régularisations.

Charges en location vide

Vous avez donc compris que le forfait de charges est plus pratique, mais malheureusement vous n’allez pas pouvoir l’utiliser en location vide si vous ne louez qu’à un seul locataire ou à un couple lié par un mariage ou à un PACS.

Location à une personne seule ou à un couple

Dans ce cas seule la provision pour charges est possible (en réalité le paiement périodique sans provision est aussi possible dans le bail type obligatoire mais nous ne l’évoquons pas ici car cette solution n’est pas à privilégier étant donné les sources potentielles de conflit avec le locataire lors du règlement).

Location à des colocataires

Si vous louez par contre à de vrais colocataires (non mariés, non pacsés), nous vous recommandons fortement, comme pour la location meublée, de convenir d’un forfait de charges adapté aux consommations historiques. Pour cela vous pouvez par exemple faire une moyenne sur les 3 dernières années de la part récupérable (et non de la totalité des charges payées, consultez cotre syndic pour obtenir la ventilation si elle n’est pas clairement indiquée) se trouvant sur le récapitulatif de charges, et en ajoutant 10% de marge de sécurité.

Comment fixer le niveau de charges sur votre bail ?

Une fois que vous avez défini si vous facturez les charges en provision ou au forfait, il est nécessaire de fixer le montant des charges que vous allez demander au locataire. Que ce soit en provision ou au forfait, il est nécessaire d’évaluer correctement le montant réel des charges pour éviter tout problème avec le locataire.

Quelles conséquences si vous fixez mal votre niveau de charges ?

Si vous fixez une provision trop faible et que vous demandez une régularisation importante le locataire pourra contester le niveau de charges en disant que vous avez volontairement fixé une provision trop faible pour « appâter » le locataire avec un loyer charges comprises plus faible que la réalité.

Si vous fixez une provision trop importante, vous serez contraint de la baisser après la première régularisation et c’est autant de loyer potentiel que vous auriez pu demander au locataire.

Fixation des charges en copropriété

Si votre logement se trouve en copropriété, la majorité des charges du locataires se compose de la part refacturable de vos charges de copropriété. Attention il s’agit bien de la part refacturable et non de l’intégralité des charges que vous payez en tant que copropriétaire.

Exemple d’un relevé avec la part locative refacturable au locataire

Pour obtenir cette part refacturable, reportez-vous à votre relevé annuel définitif de charges (l’information n’est souvent pas donnée sur les appels trimestriels). Si vous ne la trouvez pas n’hésitez pas à la demander au syndic.

Attention si la part refacturable intègre le chauffage et/ou l’eau chaude collectifs, il est nécessaire de regarder l’historique sur deux années minimum pour fixer une valeur moyenne qui ne soit pas biaisée par un hiver doux ou rigoureux.

Aux charges de copropriété, vous devez rajouter la taxe d’ordures ménagères (TEOM) dont le montant figure sur votre avis de taxe foncière. Il n’est en effet pas possible de refacturer cette taxe en dehors de la provision pour charges, pensez-donc bien à l’intégrer dans la provision que vous demandez au locataire.

Fixation des charges en maison individuelle

Si vous louez une maison en mono-propriété, les charges sont souvent très limitées ou inexistantes. Pour mémoire reportez-vous à la liste des charges récupérables pour voir ce que vous pouvez refacturer au locataire au titre des charges locatives.

Les bailleurs choisissent souvent de fixer une provision équivalente à la TEOM, ou de refacturer les éventuelles charges au réel.

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