Mathieu Chantalat 20 juin 2017 Définitions du bail

Dépôt de garantie du bail de location : définition et limite

Le dépôt de garantie (à ne pas confondre avec la caution qui est usuellement le terme utilisé pour le garant qui se porte caution) est une somme versée par le locataire au bailleur lors de la signature du bail pour garantir ses obligations.

Le fonctionnement du dépôt de garantie est régi par l’article 22 de la loi 6 juillet 1989.

Montant maximum du dépôt de garantie

Le montant maximum qui peut être demandée au locataire varie en fonction du type de bail :

  • en location vide : un mois de loyer hors charges
  • en location meublée : deux mois de loyer hors charges

Vous n’êtes pas obligé de demander de dépôt de garantie. Si vous demandez plus de deux mois de loyer d’avance, vous ne pourrez pas demander de dépôt de garantie.

Délai de restitution

La loi ALUR a modifié les délais de restitution du dépôt de garantie :

  • pour un bail signé ou reconduit avant le 27 mars 2014 : le délai de restitution est de deux mois à compter de l’état des lieux de sortie.
  • pour un bail signé après le 27 mars 2014 : le délai de restitution est d’un mois si l’état des lieux de sortie est identique à celui d’entrée; de deux mois sinon.

Motifs de retenue

Le propriétaire peut justifier de retenue sur le dépôt de garantie en cas de dette locative non réglée par le locataire :

  • les travaux de remise en état du logement si le locataire a par exemple dégradé les peintures ou le parquet. Dans ce cas le propriétaire devra justifier des montants retenus sans forcément avoir l’obligation de réaliser les travaux
  • les réparations locatives qui auraient dû être réalisées par le locataire dans le cadre de son obligation d’entretien du logement. Ces réparations locatives sont détaillées dans la liste des réparations locatives que nous vous proposons d’annexer au bail via notre module de rédaction. Elle inclut par exemple le remplacement des joints dans la douche ou la vidange de la fosse septique
  • les impayés de loyer, notamment si le locataire a décidé indûment de ne pas payer le dernier mois en le compensant sur le remboursement du dépôt de garantie à venir

Si vous êtes propriétaire il est possible de souscrire une garantie sur les dégradations du locataire non couvertes par le dépôt de garantie. Cette garantie est une des composantes de l’assurance loyer impayé que nous vous proposons via Smartloc.

Si vous ne respectez pas les délais de restitution, le locataire est en droit de vous demander une pénalité de 10% du dépôt de garantie pour chaque mois indivisible de retard.

Liquidation des charges après le départ du locataire

En copropriété le propriétaire a l’habitude de demander une provision pour charges qui est régularisée en milieu d’année suivante.

Pour garantir les sommes dues par le locataire au titre de cette régularisation (appelée également liquidation), le propriétaire a le droit de conserver une partie du dépôt de garantie jusqu’au décompte définitif des charges qui lui sera transmis par son syndic. Cette retenue est de 20% du dépôt de garantie maximum.

C’est une disposition qui est mal comprise et acceptée par les locataires mais la loi est très claire sur cette possibilité :

Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu’elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble. Toutefois, les parties peuvent amiablement convenir de solder immédiatement l’ensemble des comptes.

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