Mathieu Chantalat 2 novembre 2015 Types de contrats

Contrat de location à durée déterminée

Si vous mettez ou remettez en location votre logement, la question de la durée du bail se pose et vous vous demandez probablement s’il est possible de définir une durée spécifique qui répondrait à votre situation particulière ou à vos contraintes. Dans cet article nous allons vous détailler les cas possibles (qui sont peu nombreux)

L’exception en résidence principale

Un bref rappel des durées légales d’ordre public qui s’imposent à tous bailleurs pour les locations à titre de résidence principale :

  • en location vide 3 ans si vous êtes bailleur particulier, 6 ans si vous êtes bailleur personne morale hors SCI familiale
  • en location vide 1 an, réductible à 9 mois non reconductible si location à un étudiant

Voilà pour les contraintes auxquelles vous essayez probablement d’échapper.

Ces durées ont été fixées pour protéger le locataire, vous ne pourrez donc pas donner congé à votre locataire pendant la durée du bail, ni fixer de durée particulière plus faible, à l’exception d’un cas en location vide par un bailleur personne physique.
Vous pouvez en effet en location vide (mais pas en location meublée), convenir d’une durée de bail inférieure à trois ans mais supérieure à un an, justifiée par une raison personnelle ou professionnelle de reprendre le logement. Sont acceptées par exemple le retour d’expatriation, la nécessité de loger un enfant pour la durée de ces études, ou un retour après départ en retraite. Dans ce cas la ou les raisons doivent être mentionnées dans le bail, et le bailleur doit prévenir le locataire deux mois minimum avant la fin du contrat, ou dans ce même délai lui proposer de reporter la fin du contrat si la survenance de l’événement est décalée. A noter qu’il ne peut utiliser cette faculté de report qu’une seule fois.

Attention il est impossible de justifier la durée réduite par la nécessité de vendre, ou pour un motif imprécis type « raison personnelle ».

Si vous êtes bailleur personne morale (hors SCI familiale) ou que vous louez en meublée, il n’est pas possible de louer à durée déterminée un logement à un particulier à titre de résidence principale.

La durée est par contre libre pour les résidences secondaires ou les baux société

Pour fixer une durée déterminée de manière complètement libre il faut passer par un bail à titre de résidence secondaire ou par un bail société. Dans ces deux cas le contrat est libre et vous pouvez fixer la durée et les conditions de délivrance du congé qui vous conviennent.
Attention néanmoins à ne pas forcer la main au locataire pour signer un bail à titre de résidence secondaire quand bien même le locataire ne dispose pas d’autre résidence, ou que ses parents habitent à plusieurs centaines de kilomètres dans le cas d’un étudiant; au-delà de l’impossibilité du locataire de bénéficier des APL, vous vous exposez à un risque de requalification du contrat en location meublée ou vide à titre de résidence principale (cf cette note de l’ADIL) avec toutes les obligations réglementaires qui en découlent (durée, congé, charges, obligations d’ameublement et d’entretien, encadrement des loyers le cas échéant)

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