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Comment ça marche?

Vous remplissez votre bail commercial grâce à notre outil en ligne

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Votre bail commercial est sauvegardé, vous pouvez le modifier et le partager facilement

bail loi alur

Vous récupérez votre bail commercial au format pdf, pour l'imprimer ou le signer en ligne

bail pdf

Des questions ?

Oui notre bail commercial reprend les dernières dispositions du Code du Commerce, notamment celles modifiées par la loi Pinel parue en 2014.
Non pour le moment nous ne proposons qu'un modèle pour le bail commercial dit "3-6-9" qui ouvre des droits particuliers au renouvellement, contrairement au bail précaire.
La location pour les professions libérales via un bail professionnel fera l'objet d'un module séparé en cours de préparation.
Une fois les données saisies, vous choississez l'option de récupération du bail pdf. Vous pouvez alors télécharger un projet de bail au format pdf avec toutes les annexes que vous auriez ajoutées. Un lien de partage sécurisé vous est également transmis. Vous pouvez alors imprimer votre bail rempli et le faire signer.
Oui en droit français, la signature électronique a la même valeur juridique qu’une signature manuscrite s'il est possible de garantir l’intégrité de la donnée signée, et l’identité du signataire.
Nous utilisons une solution technique éprouvée qui vous garantit :
  • l'intégrité du document par cryptographie, un processus mathématique infalsifiable, permettant de détecter la moindre modification dans le document
  • l'identité du signataire grâce un dossier de preuves regroupant l’ensemble des traces informatiques permettant de prouver son identité (notamment l'adresse IP et le numéro de téléphone sur lequel est envoyé un code SMS)
La validité de ce procédé devant les tribunaux a été confirmée par nos avocats spécialisés, n'hésitez pas à nous écrire si vous avez plus de questions sur le sujet nous serons heureux d'y répondre.
Deux cas de figures
  • Le locataire conteste qu'il a signé le bail. Nous vous fournissons alors un dossier de preuves, gratuitement et sur simple demande, permettant de prouver qu'il a bien signé le document
  • Le locataire reconnaît avoir signé mais conteste les termes du document. Les certificats cryptographiques attachés au bail signé électroniquement permettent de prouver sans équivoque que le document n'a pas été altéré
Dans tous les cas, comme pour une signature papier, le locataire en place devra produire un faux s'il conteste avoir signé le bail que vous présentez, ce qui rend sa démarche risquée.
Une fois que toutes les parties ont signé électroniquement le bail, vous pourrez le récupérer facilement sur notre plateforme pendant une durée de 4 mois minimum.

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Tarifs

Prestations Bail sur-mesure prêt à imprimer
Modèle conforme loi Pinel
Remplissage automatique du bail à partir du formulaire
Clauses spécifiques
(résolutoire, cession, travaux, sous-location, etc.)
Support mail et chat en cas de questions
Tarifs

29,90€ TTC /bail

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Option signature électronique : 4€ TTC / signataire
En savoir plus sur la signature en ligne

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Dernières fiches pratiques sur le bail commercial

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Qui sommes-nous ?

BailType a été pensé et mise en oeuvre par les deux associés fondateurs de Smartloc, ingénieurs passionnés d'immobilier
...
Mathieu Chantalat
Responsable immobilier
Ex-gestionnaire chez Unibail-Rodamco
Polytechnique / Dauphine
...
Pascal Combescot
Responsable technique
Ex-lead dev chez Capgemini
Polytechnique / Oxford

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Mode d'emploi du bail commercial

Voici un mode d'emploi synthétique du bail commercial dit "3-6-9".
Pas d'inquiétudes cependant, notre module de création automatique vous guidera pas à pas dans sa rédaction.

Durée du bail commercial // Congé

Durée du contrat

Le bail commercial a une durée minimale de 9 ans et un durée maximale recommandé de 12 ans car au-delà, le bail devra être signé devant notaire.

Congé du Preneur

Conformément aux dispositions de l’article L145-4 du Code du Commerce, le Preneur pourra donner congé à l’expiration de chaque période triennale, au moins six mois à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte extrajudiciaire.

Il n'est plus possible depuis la loi Pinel de déroger à cette possibilité de congé triennal laissé au Preneur, sauf pour les baux d'une durée supérieure à 9 ans, les locaux monovalents, les bureaux et les locaux de stockage.

Congé du bailleur

Le Bailleur pourra donner congé à l’échéance du bail par acte extra-judiciaire, en respectant un préavis de six mois. Le congé doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le Preneur qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.

Reconduction tacite / Renouvellement

A défaut de congé donné par le Bailleur ou le Preneur, le bail se poursuit tacitement dans les mêmes conditions.

Pour éviter une reconduction tacite au-delà des 12 ans qui entrainerait un déplafonnement du loyer, le Preneur peut demander au Bailleur de renouveler son bail (contrairement au bail d'habitation le bail commercial ne se renouvelle pas automatiquement).

La demande de renouvellement doit être faite dans les six mois qui précèdent l'expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation par reconduction tacite. La demande en renouvellement doit être notifiée au bailleur par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

Loyer & charges

Définition du loyer

Le loyer d'un bail commercial neuf est fixé librement par les parties. Au loyer hors taxes peut éventuellement s'ajouter la TVA, un loyer variable et évidemment une provision pour charges que nous détaillerons par la suite.

Le loyer peut être payé à échoir (d'avance) ou à terme échu (pour l'échéance passée), par échéance mensuelle, trimestrielle ou annuelle.

Révision ou indexation du loyer

Le loyer peut évoluer en cours de bail, c'est ce que l'on appelle la révision. Deux solutions sont possibles : la révision triennale ou la révision ou indexation annuelle, appelée également clause d'échelle mobile. C'est cette dernier solution que nous avons retenu dans notre modèle de bail commercial.

La clause d'échelle mobile permet une révision annuelle automatique du loyer en fonction de la variation d'un indice, l'ILC pour les locaux commerciaux, l'ILAT pour les bureaux.

La révision triennale est plus complexe dans la mesure où elle n'est pas automatique, une des parties doit faire la demande de révision tous les trois ans pour ramener le loyer à la valeur locative ou valeur de marché (qui n'est pas forcément simple à définir et source de contentieux). L'augmentation ne peut cependant pas dépasser l'évolution de l'indice (ILC ou ILAT) sur la même période, revenant de facto à une indexation annuelle en échelle mobile. La seule possibilité de déplafonner complètement le loyer est de justifier d'une modification de plus de 10% des facteurs de commercialité; dans ce cas la loi Pinel a introduit une nouvelle mesure limitant la hausse de loyer résultant du déplafonnement à 10% par an.

Charges

La loi Pinel a mis fin au bail commercial "triple net", net de charges, d'impôts et de travaux, qui mettait grâce à une clause spécifique du bail l'intégralité des dépenses à la charge du Preneur.

Une liste des charges non récupérables a été fixée, et le législateur impose par ailleurs de fixer un inventaire exhaustif et limitatif des charges qui pourront être inclues dans la provision payée par le Preneur.

Nous avons choisi dans notre modèle d'insérer un inventaire précis, en laissant à la charge du Bailleur toutes les charges qui ne sont pas récupérables par décret.

Les charges sont payables par une provision obligatoirement régularisable en fin d'exerice, avec une répartition aux surfaces, éventuellement pondérées.

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Travaux en cours de bail & dépôt de garantie

Dépôt de garantie

Nous avons volontairement intégré le dépôt de garantie dans cette section car il sert souvent à régler l'épineuse question de la remise en état en fin de bail.

Le dépôt de garantie est usuellement limité à deux échéances (une seulement si le loyer est payé d'avance). En effet au-delà de deux échéances réglées d'avance par le Preneur, le dépôt de garantie portera intérêt.

Travaux en cours de bail

Le locataire est usuellement autorisé à réaliser des travaux d'aménagement qui n'affectent pas la structure et la disposition du local. Se pose ensuite la question de la remise en état. Nous avons inséré dans notre modèle une clause souple qui vous permet de négocier au cas par cas : le Preneur est libre de laisser ou de reprendre ses aménagements, le Bailleur étant libre de lui demander une remise en état.

Clauses spécifiques à insérer

En l'absence de modèle type légal, nous vous proposons différentes clauses usuelles du bail commercial que vous serez libre d'adapter.

Clause résolutoire

C'est la clause essentielle pour accélérer l'expulsion d'un locataire ne respectant pas les clauses du bail; la clause résolutoire vous permet de faire constater devant un juge la résiliation du bail sans qu'il ne soit nécessaire d'obtenir une décision après délibéré.

Clause de contrôle de la cession de bail

Cette clause permet au Bailleur de contrôler la cession du bail, dans la limite d'une cession de fonds de commerce pour laquelle le Bailleur ne peut s'opposer sans motif légitime et sérieux.

Clause de sous-location

Cette clause permet au Bailleur de contrôler la sous-location du bail, en imposant au Preneur de lui demander son autorisation écrite et de concourir à la signature du bail de sous-location.

Clause de non-concurrence

Cette clause interdit au Bailleur et/ou au Preneur d'ouvrir de créer, d'exploiter ou de donner à bail, directement ou indirectement, un fonds de commerce de même nature dans un rayon de X kilomètres autour du local.

Clause de franchise ou paliers

Cette clause permet d'accorder au Preneur une franchise totale au démarrage du bail, ou des franchises partielles en cours de bail (appelées également paliers)

Annexes au bail commercial

Vous êtes toujours là ? Bravo, nous abordons la dernière partie, la plus simple, les annexes au bail commercial. Contrairement au bail d'habitation, elles sont limitées et pour la plupart facultatives.

Annexes obligatoires dans tous les cas

  • Un état des lieux
  • Un état prévisionnel des travaux sur les 3 prochaines années
  • Un état récapitulatif des travaux sur les 3 dernières années

Annexes obligatoires dans certains cas

  • Un diagnostic amiante : obligatoire si le permis de construire de l'immeuble est antérieur au 01/01/1997, optionnel sinon
  • Un état des risques naturels et technologiques : obligatoire pour le zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, ou dans des zones de sismicité
  • Une annexe environnementale : obligatoire si le local fait plus de 2000m²

Annexes optionnelles mais recommandées

  • Un plan du local
  • Un extrait du règlement de copropriété
  • Un diagnostic de performance énergétique

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